Đừng dừng ở doanh thu cho thuê: cách đọc dòng tiền ròng

Doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền là ba con số khác nhau

Doanh thu cho thuê là tiền khách trả. Thu nhập vận hành là doanh thu trừ các chi phí để duy trì và khai thác tài sản. Dòng tiền sau vay tiếp tục trừ khoản trả ngân hàng. Khi ai đó nói “lợi suất cho thuê”, hãy hỏi họ đang dùng con số nào và đã trừ những khoản gì.

Một căn có doanh thu cao chưa chắc có dòng tiền dương nếu chi phí vận hành, thời gian trống hoặc tiền vay lớn. Điều quan trọng với người đầu tư dòng tiền là số tiền thật còn lại theo tháng và khả năng chịu đựng những tháng không có khách.

Lập bảng tính từ những giả định có thể kiểm chứng

Bắt đầu với giá mua và tổng vốn bỏ vào: thuế, phí giao dịch, nội thất, sửa chữa và khoản dự phòng. Sau đó ước tính doanh thu theo số tháng hoặc số đêm có khách, không dùng công suất tối đa cả năm làm kịch bản cơ sở. Liệt kê riêng phí quản lý, bảo trì, điện nước, dọn phòng, hoa hồng môi giới hoặc nền tảng cho thuê và chi phí quản lý vận hành.

Ví dụ giả định: một tài sản giá 5 tỷ đồng, thuê 20 triệu đồng một tháng, trống 2 tháng trong năm và tốn 3 triệu đồng mỗi tháng để duy trì. Doanh thu năm là 200 triệu đồng; sau 36 triệu đồng chi phí duy trì, còn 164 triệu đồng trước thuế, sửa chữa lớn và khoản vay. Lợi suất vận hành trên giá mua trong ví dụ này là 3,28% mỗi năm. Đây là phép minh họa để thấy cách tính, không phải số liệu của một dự án.

Nếu có vay, hãy thử cả kỳ sau ưu đãi

Khoản trả ngân hàng phụ thuộc số tiền vay, lãi suất, thời hạn và cách trả gốc. Ngân hàng ACB mô tả phương pháp dư nợ giảm dần: gốc được chia đều theo kỳ, còn lãi tính trên dư nợ thực tế còn lại. Một phương án khác là khoản thanh toán bằng nhau theo tháng. Hợp đồng vay thực tế có thể có lãi suất ưu đãi, lãi suất thả nổi, ân hạn và phí trả trước.

Vì vậy, bên cạnh kịch bản lãi suất hiện tại, nên nhập một mức lãi suất cao hơn để xem dòng tiền còn đủ an toàn hay không. Công cụ trên website của Hoa cho phép thử các giả định này, nhưng kết quả vẫn cần đối chiếu với bảng trả nợ của ngân hàng.

Nhìn cả thời gian nắm giữ

Dòng tiền mỗi tháng chỉ là một phần. Người mua còn cần tính thời gian để thu hồi vốn, khả năng bán lại, chi phí khi bán và rủi ro thị trường đi ngang. Với tài sản mua để nghỉ dưỡng, cũng nên ghi nhận giá trị sử dụng cá nhân ở một dòng riêng, không trộn vào thu nhập cho thuê.